Cuando hablamos de comunidades de propietarios, surge una pregunta que genera gran debate: ¿qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales? Estos espacios, compartiendo propiedad con viviendas y garajes, presentan situaciones particulares que muchas veces llevan a conflictos y confusión. En este artículo revisaremos en profundidad qué normativa aplica, los tipos de gastos que corresponden a los locales comerciales y cuándo pueden estar exentos de ciertas obligaciones.
Qué Incluyen los Gastos Comunitarios
Los gastos de comunidad incluyen todas aquellas partidas económicas necesarias para el mantenimiento, reparación y conservación de los elementos comunes de un edificio. Estos gastos se reparten generalmente entre los propietarios en función de su cuota de participación. La normativa que regula esta contribución, especialmente en el caso de locales comerciales, está contenida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y los estatutos de la comunidad.
¿Qué Son los Elementos Comunes?
Los elementos comunes son aquellas partes del edificio que no están sujetas al uso exclusivo de un propietario, como:
- La fachada.
- Las escaleras y el portal.
- Los tejados y cubiertas.
- Los ascensores.
- Zonas de servicios como conserjería o portería.
Aspectos Legales Fundamentales
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La LPH establece como principio general que todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes, salvo que exista una exención en los estatutos o acuerdos comunitarios. En particular, el artículo 9 de la LPH señala que la no utilización de un servicio o instalación común no exime a un propietario de contribuir a su mantenimiento.
Estatutos de la Comunidad
Los estatutos comunitarios son esenciales para determinar las exenciones o condiciones especiales que afectan a los locales comerciales. Por ejemplo, podría haber cláusulas en los estatutos que dispongan que los locales en la planta baja quedan libres de contribuir al mantenimiento de la escalera o el ascensor debido a que no los utilizan.
Tipos de Gastos Que Pueden Afectar a Locales Comerciales
Gastos Obligatorios en la Mayoría de los Casos
- Reparación de la Fachada
La fachada es un elemento común que beneficia a todo el edificio, incluido el local comercial, ya que contribuye a la estructura y estética general. Los propietarios de locales deben participar en estos gastos, incluso si su fachada es independiente. - Cubiertas y Tejados
La conservación y reparación de tejados y cubiertas es indispensable para la seguridad y habitabilidad de todo el edificio. Los locales comerciales deben asumir este tipo de costes, dado su carácter esencial. - Portales y Escaleras
Aunque un local comercial no utilice directamente el portal o las escaleras, sigue siendo parte de la comunidad y normalmente deberá contribuir a su mantenimiento.
Servicios Generales y Cuotas de Participación
- Ascensores
Aunque no hagan uso de los ascensores, los locales comerciales suelen estar obligados a contribuir a su mantenimiento si no existe una exención expresa en los estatutos de la comunidad. Un ejemplo típico sería un local con acceso directo desde la calle, pero con obligación incluida en la escritura. - Portería o Conserjería
Este servicio beneficia a todos los propietarios en términos de revalorización de la propiedad y seguridad. Por tanto, los locales están incluidos en este gasto salvo exención expresa.
Gastos Excluidos Habitualmente
- Obras de Mejora
Los gastos de obras que no son esenciales, como instalar una piscina o modernizar acabados, podrían eximir de pago al local si no votó a favor de estas medidas. - Servicios No Disponibles para el Local
Si un local carece completamente de conexión con sistemas como calefacción central, no estará obligado a contribuir a estos costos.
Derramas y Situaciones Controvertidas
Derramas para Reparaciones
Las derramas necesarias para reparaciones obligatorias y conservación deben ser asumidas por todos, incluidos los locales comerciales. Por ejemplo:
- Rehabilitación de estructuras tras una inspección técnica.
- Accesibilidad, como la instalación de rampas.
Derramas para Mejoras
En el caso de mejoras no necesarias, como cambios estéticos en el edificio, podría aplicarse una exención para los locales, siempre sujeta a la normativa estatutaria vigente.
Casos Reales y Ejemplos
Local Sin Uso de Portal ni Escaleras
Un local comercial en los bajos de un edificio puede tener acceso independiente desde la calle. Sin embargo, si los estatutos no eximen de contribuir al mantenimiento de las escaleras y portal, el propietario deberá cubrir su parte proporcional.
Local con Presión de Derramas
Imaginemos un edificio en el que se proponga remodelar los ascensores o instalar paneles solares. Si el local no hace uso de estas infraestructuras, podría pedir exoneración. Sin embargo, si los estatutos no lo contemplan, deberá pagar, generando posibles conflictos con los vecinos.
Cómo Resolver Disputas de Gastos
Leer Detenidamente los Estatutos
Los posibles conflictos pueden evitarse teniendo claro lo que los estatutos disponen respecto a la participación de los locales en los gastos comunes.
Negociar Acuerdos
Si los gastos ordinarios o derramas parecen desproporcionados respecto a los beneficios que recibe un local, el propietario puede solicitar una reunión con la comunidad para negociar exenciones futuras.
Recurrir a Tribunales
En casos extremos, donde no se respeten las cláusulas estatutarias o se considere injusto el reparto de gastos, el propietario tiene derecho a acudir a un tribunal.
Consejos para Propietarios de Locales Comerciales
- Antes de Compra o Alquiler, solicita una copia de los estatutos para evitar sorpresas en los gastos de comunidad.
- Participa Activamente en las Reuniones, ya que una actitud pasiva podría llevarte a asumir costes no deseados.
- Consulta a un Especialista Legal si tienes dudas sobre tus derechos y obligaciones dentro de una comunidad.
Obligaciones de los Locales Comerciales
Los locales comerciales están obligados a contribuir en los gastos comunes de una comunidad, aunque los detalles dependen de los estatutos y acuerdos específicos de cada edificio. Desde aspectos generales como el mantenimiento de la fachada hasta posibles exoneraciones en servicios no utilizados, cada caso puede ser único. Conocer las reglas y recurrir a la normativa vigente es clave para evitar malentendidos y mantener una convivencia armoniosa entre propiedad comercial y residencial. Si te encuentras en esta situación, revisa cuidadosamente los estatutos y cuenta con asesoramiento especializado.